Проработать вопрос о льготной ипотеке (с поддержкой государства) на строительство собственного дома (индивидуальное жилищное строительство – ИЖС) поручил президент РФ Владимир Путин. Вице-премьер Марат Хуснуллин после поручения президента сообщил, что программа поддержки ИЖС начнет работать в России до конца 2021 года. Собрали всё, что известно о программе льготной ипотеки и поддержки ИЖС 13:37, Москва, Тема […]
Проработать вопрос о льготной ипотеке (с поддержкой государства) на строительство собственного дома (индивидуальное жилищное строительство – ИЖС) поручил президент РФ Владимир Путин. Вице-премьер Марат Хуснуллин после поручения президента сообщил, что программа поддержки ИЖС начнет работать в России до конца 2021 года. Собрали всё, что известно о программе льготной ипотеки и поддержки ИЖС
13:37, Москва, Тема индивидуального жилищного строительства в РФ – крайне важна. Территория у страны огромна, плотность населения, не в городах, просто минимальная по сравнению с другими странами, а жилищный вопрос при этом в России стоит очень и очень остро, всегда остро стоял, во все времена. Решить проблему с жильём, над которой билось и руководство СССР во все периоды, способно именно индивидуальное жилищное строительство – собственные дома.
“Жилищный вопрос, который испортил москвичей”
Этот вопрос, вопрос собственных домов, в нашей стране, по сравнению с западными странами, не развит абсолютно. На западе большинство людей живут именно в собственных домах, а основной рынок недвижимости в этих странах – это не квартиры, как у нас, а именно дома. Квартиры на западе, наоборот, стоят дёшево и в ниж живут, преимущественно, бедные люди. У нас же всё ровным счётом наоборот. И это неправильно. Земли в нашей стране предостаточно, хватит в буквальном смысле не только на каждого из 150 миллионов граждан, но и на всех их потомков, в буквальном смысле этого слова – на каждого. Но, если на западе эта система, кредитов на строительство и покупку собственного дома формировалась десятилетиями, то у нас все эти годы была совершенно другая система. Теперь у нас капитализм вместо коммунизма, но проблема жилья никуда не исчезла, а только усугубилась. Однако система капитализма даёт возможность и доступ к тому же капиталу, банкам, кредитам, ипотекам, финансовым инструментам, которые и могут помочь решить проблему жилья в России. Осталось только выработать правильную и необходимую для этого систему.
Президент, правительство, понимают необходимость создания в РФ такой системы, системы строительства собственных домов на постоянной и конвейерной основе, которая позволила бы большим массам граждан – представителям среднего класса, строить собственные дома. Ведь такая система решила бы не только вопрос жилья в России, но и демографическую проблему, которая пред РФ стоит также очень остро. Люди не заводят детей, в том числе и потому, что элементарно нет жилья для большой семьи, нет условий, у детей со временем появляются свои дети, и где всем жить?
Что предпринимается для решения проблемы
В последние годы правительство стало принимать меры для решения вопроса с жильём и стимулирования ИЖС, однако этих мер явно недостаточно, более того, существующие меры – неспособны решить эту проблему абсолютно.
Одной из первых таких мер стала программа “Дальневосточный гектар”, при которой гражданам даётся возможно бесплатно получить от государства гектар земли, на котором можно построить дом и всячески освоить землю. Но для развития массового ИЖС эта программа совсем не подходит. Существует ряд оговорок, ограничений, а сами условия программы – не способствуют массовому развитию ИЖС. Во-первых, большинству людей не нужен никакой гектар, а всего лишь нужно соток 10 земли для постройки дома. Гектар надо ещё обработать, обычно с применением сельхозтехники, и гектар этот подходит больше тем, кто планирует заниматься фермерством, собственным подсобным хозяйством. Но для большинства людей нужно просто жильё, просто свой дом, без всякого фермерства. Мало того, и этот гектар даже даётся гражданам там, куда большинство не поедет из крупных агломераций. Это, к примеру, Дальний Восток, Камчатка, Карелия, Пермский край, Бурятия и т.д.
Кроме Дальневосточного гектара существует ряд льготных ипотек с поддержкой государства, которое субсидирует часть процентных ставок по такой ипотеке банкам. Среди таких программ: семейная ипотека, ипотека на новостройки, льготная ипотека под 7%, сельская ипотека.
Если посмотреть на эти льготные программы от государства, то они также слабо подходят для массового строительства семьями ИЖС в России. Во всех таких ипотеках, при достаточно средних процентах по кредиту, необходимо внести и значительный первоначальный взнос, который, конечно, является большим препятствиям на пути к получению ипотеки.
Так, при льготной семейной ипотеке, необходимо внести от 15% до 30% от суммы кредита. Есть льгота, которой часть этих средств можно покрыть материнским капиталом, однако даже 15% от суммы, а ипотека – это несколько миллионов рублей, далеко не всем по карману. При этом, при льготных процентах по такой ипотеке, есть разница в сумме первоначального взноса и процентов. Если вносится 30% от суммы кредита, то процентная ставка будет 4,9%, а если 15% то уже 5,25% (при покупке недвижимости – данные Дом.РФ) при строительстве дома в рамках семейной ипотеки – это 4,6% и 4,95% соответственно, а первоначальный взнос по ипотеке на строительство дома составляет уже 40%. При этом, условием для такой ипотеки, является наличие в семье хотя бы одного ребёнка. Как было описано выше, многие семьи не заводят детей именно из-за отсутствия жилищных условий. Очевидно такие семьи и не заведут детей, если от них будут их требовать, при оформлении такой ипотеки. Также стоит отметить, что эта программа выходит “льготной” исключительно в кавычках. Так как 15%-40% первоначального взноса по такой ипотеке – это просто нереальное и невыполнимое для большинства условие.
При этом стоит обратить внимание, что на приобретение дома такая ипотека возможна при первоначальном взносе 40% – запредельная сумма. Срок такой ипотеки составляет от 3 до 30 лет. Если брать ипотеку на 30 лет, что как раз вполне было бы нормальным, то при ставке даже в 5% годовых прийдётся за все эти годы выплатить 150% кредита + сам кредит. Надо заметить, что ипотека будет массовой только тогда и только в том случае, когда взявшему её, за весь срок кредита, нужно будет выплатить значительно меньше 100% кредита, например 50-60%
При льготной ипотеке (для всех, не семейная) на покупку квартиры в новостройке, в строящемся доме, дома, ИЖС по условиям субсидирования государством части процентной ставки, условия практически те же, от 15 до 30% первоначальный взнос, что просто невообразимо много, и проценты – 7% годовых (210% + к кредиту за 30 лет ипотеки). Однако сумма кредита только до 3 млн. рублей.
Таким образом, все эти “льготные” программы ипотеки с господдержкой, льготными можно назвать лишь условно. Они по-прежнему остаются недоступными для большинства. Единственным плюсом в этом и реальной поддержкой государства является то, что за весь срок такой ипотеки не изменится, не повысится процентная ставка, при повышении которой, например из-за инфляции, разницу будет компенсировать государство. Однако, при необходимости за 30 лет ипотеки выплатить от 150 до 200% + к сумме кредита, и это при льготах, согласитесь, это уже не так важно. С такими условиями ипотеку можно взять в любом банке и без всяких льгот.
Сельская ипотека
Единственной льготной программой от государства, которая могла бы реально стимулировать ИЖС в России, является программа “Сельская ипотека”. В этой программе действуют действительно и по-настоящему льготные условия. Срок кредита – до 25 лет, процентная ставка от 0.1% до 3% годовых, а первоначальный взнос на границе максимально допустимого – 10%.
И всё бы ничего, если бы на этом условия этой льготной ипотеки заканчивались. Если бы так было, то в РФ уже бы был бум на рынке строительства ИЖС. Однако, в этой программе есть ряд условий, которые сдерживают развитие ИЖС, ограничивая его только сельской местностью.
Главным условием программы является то, что население того населённого пункта, где приобретается или строится дом, не должно превышать 30 тыс. человек. Кроме того, не во всех регионах эта программа доступна, к примеру в Московской области взять сельскую ипотеку невозможно. Более того, ограничена и сумма кредита, лишь 3 миллиона, за исключением Ленинградской области, Ямало-Ненецкого автономного округа и регионах Дальневосточного федерального округа, там сумма кредита до 5 млн. рублей. В довершение ко всему, сами вы не можете выбрать населённый пункт или село, где вы хотели бы купить или построить дом в рамках сельской ипотеки, список таких территорий утверждают власти региона или области, где доступна такая ипотека. При обращении в банк, банк предложит вам по этой ипотеке перечень территорий в вашей области, где вы и можете приобрести или построить дом, на других территориях, где захотите вы, это невозможно.
Таким образом, эти дополнительные условия по сельской ипотеке, делают эту программу заведомо мертворождённой. Конечно, те, кто хотят жить в селе, их это устроит. Но проблема в том, что те, кто реально хотят жить в селе, там уже живут, и ипотеку никакую и никогда не возьмут. В сёлах по России просто миллионы заброшенных, брошенных домов, любой может переехать туда – бесплатно, и для этого не нужна ипотека, вообще ничего не нужно.
Конечно, условия сельской ипотеки по срокам, взносу и процентам – просто великолепные. И если бы такие условия были на кредит по покупке и постройке дома, без оговорок, без условий того, где именно брать или строить дом, то без всякого сомнения этими условиями воспользовались тысячи граждан, даже при имеющихся ограничениях по сумме кредита. Это и было бы развитие ИЖС в России. Однако программа сельской ипотеки, благодаря этим дополнительным ограничительным условиям, в России практически не развивается. Ибо, как написано выше, для переезда в сёла, которые давно умирают, не нужен кредит, это можно сделать бесплатно. А те, кто хотят собственный дом для своей семьи, ИЖС, не будут строить его в глухом селе за миллионы. Вот и получается, что программа с действительно льготными условиями по постройке своего дома есть, но работать она нормально не может и не будет.
Льготная ипотека на строительство собственного дома (ИЖС)
Выходом, для решения всех этих проблем с жильём, доступностью ипотеки, демографии, развития массового ИЖС в России, может стать действительно льготная ипотека на строительство собственного дома, если она будет действительно льготной, и без ограничительных мер, как в примерах выше.
Очевидно, значимость такой программы понимает и президент РФ Владимир Путин, который на прошлой неделе поручил правительству и ЦБ до конца 2021 года разработать соответствующую программу по льготной ипотеке на ИЖС.
“Правительству Российской Федерации совместно с Банком России с учетом ранее данных поручений обеспечить возможность предоставления льготных ипотечных кредитов для приобретения (создания) объектов индивидуального жилищного строительства, предусмотрев разработку банковского ипотечного продукта при использовании типовых (стандартизированных) проектов индивидуальных жилых домов”, – говорится в поручении президента.
Вице-премьер Марат Хуснуллин подтвердил позже, что поручение президента будет выполнено до конца 2021 года. “Что касается ИЖС, то да, я считаю, что и это нужно сделать, правительство имеет такое поручение. Можно считать, что решение уже принято”, – заявил Хусунулин также на прошлой неделе.
Предполагается, что программа льготной ипотеки на ИЖС будет иметь два способа реализации, это покупка готового дома, или его самостоятельное строительство. При втором варианте, при строительстве собственного дома, предполагается заключение контракта на подряд строительства дома с определёнными юридическими лицами, либо частными предпринимателями, оказывающими услуги строительства частных домов.
Вариант льготной ипотеки на строительство дома видится предпочтительней, так как предполагает значительное удешевление стоимости такого дома. Построить с нуля всегда дешевле, чем купить готовое. Это будет большим преимуществом, так как сокращается сумма ипотеки, а значит и срок такого кредита.
Единственное, что правительству надо учесть при разработке такой программы – это сделать её реально доступной для людей, например снизив первоначальный взнос до 5%, обозначив годовую ставку не более 5%, Кроме того, не должно быть ограничений по месту выбора строительства или покупки такого дома, это условие неприемлемо, его категорически надо исключить не только здесь, но и в сельской ипотеке, просто категорически. При этом можно установить ограниченную сумму на ипотеку по ИЖС, в пределах среднего добротного дома для среднего класса, возможно даже типового, одноэтажного.
И вот тогда, при таких условиях, и наступит в РФ настоящее развитие ИЖС, которое, со временем конечно, решит целый ряд фундаментальных проблем страны, таких как нехватка жилья, демография, стимулирование и создание нового рынка жилья, стимулирование и развитие среднего класса в стране, развитие и создание рынка строительства небольших домов, развитие рынка стройматериалов и т.д.
фото: Pixabay, текст: Александр Точка, Издание Tochka Zрения Рекламодателям – реклама в TZ
Свежие комментарии